Como fazer um contrato de locação de imóvel?

Jorge Paiva

28/12/2020

O contrato de locação de imóvel é um documento jurídico extremamente importante e que resguarda tanto locador como inquilino, estabelecendo regras fundamentais que devem ser seguidas.

Porém, para ter validade legal, esse instrumento deve ser redigido de acordo com os trâmites legais, respeitando a Lei do Inquilinato e outras relacionadas. Quer descobrir como fazer um contrato de locação de imóvel? Siga conosco!

Para que serve o contrato de locação de imóvel?

O contrato de locação de imóvel é o instrumento jurídico no qual estão dispostas as condições de locação, com o valor mensal a ser pago, os valores que o inquilino deverá pagar além do aluguel (como condomínio e IPTU, se for o caso), as regras em caso de desistência antes do fim da validade do contrato, as formas de reajuste e outros pontos essenciais.

É por meio do contrato que tanto locatário como locador conseguem se proteger contra abusos e práticas incorretas. Por exemplo, caso ao deixar o imóvel o inquilino tiver destruído algum ponto da casa, é pelo contrato que o locador poderá pleitear o conserto desses itens ou a restituição de valor.

Ao mesmo tempo, o contrato ajuda a proteger o inquilino, garantindo que, em caso de venda do imóvel, o locador ofereça primeiro a chance de o locatário comprar o bem.

O que é a Lei do Inquilinato e por que ela é importante?

A Lei do Inquilinato é o nome mais usual da Lei 8.245/1991. Ela sofreu alterações pelas leis 12.112 de 2009 e 12.744 de 2012. Hoje ela é a principal legislação que define os procedimentos legais para a locação de imóveis urbanos e funciona como uma espécie de roteiro para os contratos de aluguel.

O regulamento da lei é válido para locações com fins residenciais, comerciais, industriais e também por temporada.

Porém, existem alguns tipos de locação que devem seguir o que dita o Código Civil e outras legislações especiais, como as locações de imóveis de propriedades da União, dos Estados e dos Municípios, das suas autarquias e fundações públicas, de vagas autônomas de garagens, em apart-hotéis e hotéis-residência e em casos de arrendamento mercantil ou leasing.

Pontos importantes

Alguns pontos mais importantes da Lei do Inquilinato, são:

·         as obrigações entre as partes, por exemplo, a obrigação do locador de entregar o imóvel em condições adequadas ao uso que se destina e do locatário de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação e de usar o imóvel apenas para o disposto em contrato;

·         as modalidades de garantia que podem ser exigidas do locatário que são: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento;

·         comprovante de renda do inquilino, que podem ser contracheque, extrato bancário ou declaração do Imposto de Renda, com rendimentos de 3 a 4 vezes o valor mensal do aluguel, pelo menos;

·         no caso de contratos com data final definida, a renovação é automática quando chega ao fim desse prazo. Caso queira encerrar, é preciso manifestar o desinteresse e no caso de contratos sem data de saída, o contrato será encerrado quando ocorrer a ausência do pagamento do aluguel ou de demais encargos;

·         em situações de despejo, o inquilino tem 30 dias para sair do imóvel;

·         o dono do imóvel é que deve pagar as taxas de administração e de intermediação da imobiliária, bem como impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio, exceto em casos acordados no contrato;

·         o proprietário também deverá pagar as despesas extraordinárias do condomínio como obras de reforma, ampliação da estrutura integral do imóvel, pintura das fachadas, instalações de equipamentos de segurança e incêndio etc.;

·         o inquilino é proibido de modificar a forma interna ou externa do imóvel alugado sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

·         o inquilino deverá pagar as despesas ordinárias do condomínio e cumprir integralmente a convenção e os regulamentos internos.

Como fazer um contrato de locação de imóvel?

É muito importante que o contrato de locação de imóvel, tanto residencial como comercial, seja feito de acordo com a legislação para que ele tenha validade legal. Então, a dica, é ler a Lei do Inquilinato para saber sobre direitos e deveres de cada um.

Abaixo, separamos algumas dicas essenciais do que deve constar no seu contrato de locação.

Dados pessoais

É fundamental que, logo no início do contrato, estejam identificados locador e locatário com o nome completo de cada um, CPF, RG, endereço e formas de contato. Também é essencial incluir os dados relativos ao imóvel, como endereço completo e CEP.

Termo de vistoria

O termo de vistoria é um documento realizado à parte do contrato e extremamente importante. É nele que será descrito o estado de conservação do imóvel no momento da locação. Por isso, a recomendação é que, além da descrição, também sejam incluídas fotografias, comprovando que o imóvel foi entregue em boas condições.

Valor do aluguel e reajustes

O contrato também deverá constar qual é o valor do aluguel e a forma de pagamento. Se for feito por meio de depósito ou transferência bancária, é importante descrever as informações da conta.

Estabeleça a data em que o inquilino deverá fazer o pagamento e, em caso de atraso, indique como será feita a cobrança de multa.

O reajuste deverá ser tratado em cláusula específica, indicando qual será o índice de correção monetária adotado e indicar que o reajuste ocorrerá a cada 12 meses.

Despesas

Não se esqueça de descrever quais despesas são de responsabilidade do inquilino além do valor do aluguel, como IPTU, condomínio, contas básicas (água e energia) etc. Crie, também, uma cláusula explicando sobre os gastos relacionados à manutenção do imóvel.

Garantias de pagamento

No caso de atrasos, o locador deverá ter algumas garantias em relação ao pagamento – e elas devem estar descritas no contrato. As mais comuns são:

·         fiador: uma terceira pessoa que ficará responsável por pagar as inadimplências do inquilino. O fiador precisa ter um imóvel de valor igual ou superior ao imóvel locado;

·         seguro-fiança: apólice contratada por meio de seguradora. É uma alternativa ao fiador, contudo costuma ser mais cara para o locatário, que precisará arcar com as parcelas do seguro e não terá esse montante ressarcido ao final do contrato;

·         caução: também conhecido como garantia de locação, é um valor pago no momento da locação, é equivalente a 3 meses de aluguel. A quantia ficará guardada para caso o inquilino falte com o pagamento do aluguel, descontando o valor desse dinheiro. Caso não haja problema durante o período do contrato, o inquilino receberá esse valor integral de volta ao fim do contrato.

Vigência

A Lei do Inquilinato prevê que os contratos de aluguel com até 90 dias de vigência sejam considerados aluguel por temporada. Já para os demais contratos, o prazo mínimo estabelecido por lei é de 30 meses.

Porém, é comum que os envolvidos façam um acordo verbal de isenção da multa após determinado tempo de permanência.

Multa rescisória

A multa costuma ser equivalente ao valor de 3 meses de aluguel, contudo é possível que essa quantia seja negociada caso uma das partes desista antes do final do contrato.

Por fim, é fundamental que o contrato seja assinado por todas as partes envolvidas, atestando que estavam cientes dos termos no momento de assinatura do contrato.

Conclusão

Como você viu, fazer um contrato de locação de imóvel é um assunto bastante delicado e que necessita de um conhecimento profundo da legislação relacionada. Por isso, não é indicado usar contratos genéricos da internet, que podem não ter todos os pormenores da sua negociação.

O mais seguro é realizar a locação de imóveis por meio de uma imobiliária. Assim, você terá a certeza de que o contrato estará dentro da lei, além do corretor poder intermediar os problemas que possam surgir nesta relação.

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