Como fazer a devolução de imóvel locado antes do prazo?

Jorge Paiva Imóveis

28/06/2021

O prazo de locação é algo firmado em contrato, porém, não é raro que, em algumas situações, o inquilino precise deixar o local antes do prazo. E aí sempre surge a dúvida de como fazer a devolução de imóvel locado antes do prazo.

Nessas situações, é normal incidir uma multa, que serve como compensação para o locatário. Apesar disso, ela não pode ser abusiva. Você precisa deixar seu imóvel locado antes do fim do contrato? Veja neste conteúdo como fazer isso!

Em qual situação é possível rescindir o contrato de locação antes do prazo?

A devolução do imóvel e a rescisão do contrato de locação são regulados pela lei do inquilinato (Lei 8.245/1991). Ela estipula alguns pontos, como o fato de o locador não poder rescindir o contrato antes do prazo mínimo estipulado.

É claro que existem algumas exceções, por exemplo quando o inquilino está inadimplente.

O inquilino, por sua vez, pode rescindir o contrato a qualquer tempo, inclusive antes do prazo mínimo determinado. Porém, de forma geral, o locador precisa ser avisado previamente e haverá a incidência de multa que, normalmente, é o equivalente a 3 meses de aluguel.

Uma exceção é quando o locatário precisa se transferir para outra cidade por causa do emprego. Nessa situação, não é preciso pagar multa, porém é obrigatório notificar o dono do imóvel com, no mínimo, 30 dias de antecedência.

É importante explicar que, caso haja cumprimento total do prazo estipulado no contrato e o imóvel não for devolvido por parte do locatário e nem solicitado pelo dono do imóvel, o contrato passa a ser por prazo indeterminado e não há mais incidência de multa contratual.

Normalmente, os contratos são assinados com duração de 30 meses. Mas pode ser que ambas as partes negociem para que a duração seja de 12 meses. Então se o locatário resolver sair após esses 12 meses, ele não precisará pagar multa.

Outro ponto que a lei prevê é quando o imóvel não tem condições de ser habitado. Nessas situações, o locatário poderá rescindir o contrato a qualquer tempo, sem necessidade de pagamento de multa, mesmo que o contrato ainda não tenha chegado ao fim.

Como proceder à devolução de imóvel locado antes do prazo?

Se você precisa sair do imóvel que locou antes do fim do contrato, a primeira dica a fazer é tentar negociar com o locatário. É preciso avisá-lo com antecedência de, no mínimo, 30 dias.

Caso a sua justificativa não seja referente à mudança de emprego e transferência de cidade, você terá de pagar a multa estipulada em contrato. Se não houver multa estipulada no contrato, ela ficará a cargo da Justiça. Mas, como explicamos, em geral é de 3 meses do valor do aluguel.

Vamos supor que você tenha um contrato de locação residencial com prazo de 30 meses, com o valor do aluguel de R$ 2 mil e com multa de 3 aluguéis. Se você devolver o imóvel no 15º mês, a multa será calculada assim:

R$ 2 mil x 3 meses = R$ 6 mil / 30 = 200 x 15 = R$ 3 mil.

Ou seja, o valor da multa é dividido pelo número de meses do contrato e, mês a mês, seu total é proporcionalmente descontado.

Em alguns casos, é possível negociar para que a multa não seja paga ou para que ela seja descontada do caução. Por isso, é tão importante conversar com o locatário para que vocês entrem em comum acordo.

Passos para devolver um imóvel

Além da questão da multa e da negociação, existem outros pontos que você precisa observar ao devolver um imóvel.

O primeiro deles é se certificar de que as contas de água, energia, condomínio e gás, por exemplo, estejam todas pagas. Afinal, elas são sua responsabilidade até você desocupar o imóvel. Também é fundamental cancelar serviços que tenha contratado como internet, linhas de telefone e TV por assinatura.

Outra questão é em relação ao estado do imóvel – ele deve ser devolvido como estava quando você o alugou. Assim, confira se não existem problemas elétricos, hidráulicos, com portas, janelas ou maçanetas danificadas, armários embutidos em mal estado de conservação etc.

Geralmente, é necessário realizar uma pintura e uma limpeza para que o imóvel fique igual à quando você o alugou, evitando problemas posteriores com o locatário.

Se você tiver feito benfeitorias no local que não foram autorizadas pelo proprietário ou pela imobiliária, terá que desfazê-las. Por isso, a dica é sempre alinhar certinho com o dono do imóvel antes de fazer essas alterações.

Outra dica é fotografar o imóvel antes de você ocupá-lo, durante a vistoria inicial. Dessa forma, é possível comprovar as condições em que o local estava. E sempre acompanhe a vistoria, pois o locatário poderá contestar algo e é importante que você esteja ciente de todos os pontos.

Qual o valor da multa e como lidar com multas abusivas?

Caso a multa estipulada no contrato tenha valores abusivos, o inquilino poderá recorrer à Justiça. Isso também é válido caso você tenha cumprido o tempo total de contrato e o locatário queira lhe cobrar multa na sua saída.

Porém, fique atento, porque uma multa alta, geralmente, não é motivo para a cláusula ser anulada. Os Tribunais costumam anular a cláusula quando ela desrespeita a redução do valor à medida que o contrato é cumprido.

Agora já sabe como fazer a devolução de imóvel locado antes do prazo? Ainda tem dúvidas sobre o tema? Confira o nosso post sobre contrato de locação de imóvel e veja como fazer um documento como este de forma correta e dentro da lei!

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