Imóvel na planta: como funciona?

Jorge Paiva Imóveis

09/05/2022

Em 2021, as vendas e lançamentos de imóveis residenciais bateram recordes, com um crescimento de 27% para os lançamentos e de 4% para as vendas. Com tantas opções de imóvel na planta, as dúvidas sobre esse tipo de compra são comuns.

Muitos não sabem exatamente como funciona essa compra, nem quais são as taxas que devem ser pagas. Em geral, os imóveis na planta costumam ser mais baratos que os já construídos. E isso não é por acaso, uma vez que essa é uma compra mais arriscada.

Se está pensando em comprar um imóvel ainda em construção, este conteúdo é perfeito para você. Confira!

O que é imóvel na planta?

O imóvel na planta é aquele que ainda será construído ou está em construção. Geralmente, ele é anunciado ainda na fase de lançamento (ainda no terreno) e pode ser adquirido nesse momento (com preços bem atrativos) ou quando está em obras (também custando menos, mas já com um acréscimo à fase de lançamento).

Um imóvel na planta pode ser comprado tanto à vista, como financiado por bancos ou direto com a construtora. A vantagem é que você tem muito mais flexibilização na negociação. Algumas construtoras ainda oferecem possibilidades de personalização do imóvel, como integração entre quartos e salas e diferentes possibilidades de varandas gourmet, para os apartamentos.

Por que imóvel na planta é mais barato?

Comprar um imóvel na planta implica assumir alguns riscos - e é por causa deles que o preço desse bem é menor do que do imóvel já pronto e construído.

Pode ser, por exemplo, que a construtora não arque com a sua promessa e a construção não seja realizada. Ou, que existam atrasos na entrega. Outra possibilidade é que o resultado final não seja aquele que você esperava (ou não esteja condizente com o decorado, por exemplo).

Para proteger o consumidor, existem várias regras nesse tipo de compra que devem ser cumpridas, visando minimizar esses riscos.

Um deles é apenas assinar o contrato com o memorial descritivo junto. Este documento indica tudo o que o imóvel em construção deverá ter, para você não correr o risco de comprar uma coisa e receber outra. Mas fique atento, porque nem tudo que está no decorado será entregue no seu imóvel construído.

Além disso, é claro, você deve firmar um contrato com a construtora, estipulando o tempo total da obra, as datas de entrega de cada fase e as multas por atrasos superiores a um percentual acordado entre vocês.

Lembre-se que atrasos nas obras são comuns e podem acontecer por diversos motivos que não são controlados pela construtora, como chuvas, atraso na entrega de materiais dos fornecedores e outros problemas. Por isso, é importante que o construtor tenha uma margem de segurança. Mas se ele atrasar além do previsto, pode ter de pagar multas aos compradores.

Apesar de todos esses pontos, ainda, pode-se correr o risco da construtora falir. Se você comprou o imóvel financiado, o banco assumirá e indicará uma nova construtora para realizar as obras. Caso contrário, poderá ter de entrar na Justiça para reaver o que pagou.

Alterações financeiras

É normal que, quando você compre um imóvel na planta, pague uma entrada e depois algumas parcelas até a entrega das chaves. Essas parcelas são pagas à construtora. O restante da dívida poderá ser financiado em um banco.

Lembre-se que, é costume, que as construtoras façam contratos em que essas parcelas são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). O INCC também pode ser aplicado ao saldo devedor da dívida

Então, na entrega das chaves, pode ser que você se surpreenda com um saldo devedor maior do que esperava. Por isso, leia bem o contrato.

Além disso, outro ponto que pode acontecer é, até a construção terminar, a sua vida ter mudado. A sua situação financeira pode não ser mais estável e você pode não conseguir arcar com o financiamento. Ou pode ter mudado de cidade e até de emprego. Assim, considere o tempo de obra e avalie se a sua vida é estável o suficiente para esse tipo de compra.

Caso sua vida mude muito e você decida rescindir o contrato, saiba que estará sujeito a multas previstas em contrato. Assim, sempre leia detalhadamente todas essas questões e evite se submeter a multas abusivas.

Quais as vantagens e desvantagens de comprar um imóvel na planta?

Como todas as transações imobiliárias, comprar um imóvel na planta tem suas vantagens e desvantagens. É importante que você conheça todas elas, para entender se esse tipo de negócio é vantajoso para seu perfil e objetivos. 

Vantagens

Entre os principais pontos positivos, podemos citar:

  • mais economia e desconto na compra, com valores, em média, 30% menores do que os imóveis prontos para o mesmo padrão e localização;

  • menos chances de ter “surpresas” desagradáveis causadas pela falta de manutenção do imóvel e sem a necessidade de investir em reformas;

  • poder de negociação maior e até de personalização, dependendo da política da construtora, com adaptações no layout e acabamento;

  • instalações elétricas e hidráulicas novas, o que significa menos chances de problemas, além de contar com equipamentos mais tecnológicos e modernos;

  • tempo maior para se programar para a mudança, por exemplo, para juntar dinheiro para os planejados, eletrodomésticos e outros itens, ideal para quem está se planejando para morar sozinho ou para quem irá comprar a primeira casa para viver depois de casado;

  • quando o imóvel é finalizado, ele está valendo mais do que você pagou. Por isso, pode ser interessante para quem deseja vender posteriormente o bem, aumentando o seu patrimônio;

  • a burocracia costuma ser menor, porque você não terá que fazer nenhuma papelada de transferência de imóvel, o que torna o registro mais rápido e menos complicado.

Desvantagens

Contudo, é claro, assim como todas as compras, também possui alguns pontos negativos que precisam ser avaliados, como: 

  • você terá que aguardar o período de obras para se mudar, o que pode ser inconveniente para quem vive de aluguel e precisa arcar com os custos das parcelas;

  • mais riscos envolvidos na compra, como da construtora falir ou não entregar;

  • durante o período de obras sua vida financeira pode mudar, assim como seus objetivos, com mudança de cidade, emprego e outros que tornam o imóvel menos atraente.

Para se proteger desses riscos, é importante pesquisar muito bem sobre a construtora, visitar outros projetos já entregues por ela, analisar se houve atrasos ou problemas nessas obras, conferir se a construtora não tem nenhum processo contra ela e fazer um excelente planejamento financeiro.

Além disso, claro, fique atento a todos os detalhes contratuais e ao memorial descritivo, para ter certeza de como funcionará a compra, o valor de entrada e parcelas, a correção e o que o imóvel novo terá quando for entregue.

Não se esqueça de considerar se, daqui alguns anos, aquele imóvel continuará sendo atraente para seu perfil ou se você tem certa estabilidade profissional.

O que se paga ao comprar um imóvel na planta?

Para comprar um imóvel na planta existem algumas alternativas, que podem ser mais ou menos interessantes dependendo do seu perfil. Veja em detalhes cada uma delas. 

Pagamento à vista

Nessa modalidade, você irá pagar o valor total do imóvel no ato da compra. Ou pode negociar de pagar uma entrada e mais um valor na entrega das chaves. A principal vantagem é o alto poder de negociação, conseguindo descontos muito mais atrativos.

Financiamento

O financiamento é uma das modalidades mais usadas no Brasil e também pode ser aplicada aos imóveis na planta. Você pode tanto financiar direto com a construtora na fase de construção e depois seguir para o financiamento bancário, como usar o financiamento bancário em toda a obra.

No caso do financiamento direto com a construtora, é preciso ter muita atenção em relação ao contrato e aos reajustes das parcelas. Além disso, pode ser que existam parcelas intermediárias, com valor bem alto. Tenha certeza de que consegue pagar por tudo.

O financiamento bancário é uma alternativa quando o construtor tem toda a documentação regulamentada. Nesse caso, um fiscal do banco irá acompanhar a evolução da obra e vai liberando o dinheiro, conforme as etapas da obra.

Por isso, você precisará pagar uma entrada ao banco e, na fase de obras, pagar a taxa de obra, que é referente ao percentual construído. Então, conforme a construção avança, mais cara a taxa fica. Quando ocorre a entrega das chaves, você começa a pagar as parcelas do financiamento propriamente dito.

Consórcio imobiliário

Uma alternativa ao financiamento é o consórcio imobiliário. Nesse caso, você também pagará valores mensais, porém dependerá da contemplação para ter sua carta de crédito.

A contemplação acontece mensalmente via sorteio. Para aumentar suas chances, você pode dar lances, que são o adiantamento das parcelas. Quando for contemplado, você usará a carta de crédito no valor contratado para fazer a compra do imóvel na planta. Então, a compra será como uma negociação à vista.

Porém, mesmo após a contemplação, você precisará continuar pagando as parcelas do consórcio. E, mesmo com os lances, pode ser que demore até você ser contemplado. 

Conclusão

Neste conteúdo, você aprendeu que um imóvel na planta é aquele vendido ainda na fase de lançamento (terreno) ou durante as obras. Ele costuma custar 30% menos que um imóvel pronto, justamente porque é uma compra mais arriscada.

Para minimizar esses riscos, é essencial se atentar ao contrato e ao memorial descritivo, entendendo quando a obra será entregue, como o imóvel será após construído, quais os valores a serem pagos durante a fase de obra e qual o índice de reajuste do saldo devedor e também as multas por atraso da construtora.

Se você tomar todos os cuidados, os riscos são muito menores e é possível comprar um bom imóvel, por um preço muito atraente. Gostou dessa possibilidade? Então confira os imóveis em lançamento disponíveis na Jorge Paiva Imóveis e conte com nossa assessoria para uma compra segura e sem dor de cabeça!

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