Avaliação de imóveis: o que é e como fazer?

Jorge Paiva

21/10/2020

Durante o processo de compra e venda e até de um financiamento, existe uma etapa importantíssima: a avaliação de imóveis. É ela que define exatamente o valor de determinado imóvel perante o mercado imobiliário.

Este documento conta com o parecer de um técnico de avaliação mercadológica, constando todas as particularidades do imóvel em questão e demais análises que foram realizadas até se chegar a determinado valor. Quer entender melhor? Continue conosco!

O que é avaliação de um imóvel?

A avaliação de imóveis é um processo que realiza uma análise geral sobre determinada propriedade para entender o seu valor real de mercado. 

A partir dessa análise será gerado um laudo de avaliação de imóveis, que é um instrumento jurídico criado de acordo com as normas da ABNT, do Sistema CONFEA-CREA, das Diretrizes IBAPE (Instituto Brasileiro de Perícias) e RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Esse é um instrumento importantíssimo em diferentes operações que envolvam um imóvel, indo muito além da compra e venda, como em processos judiciais, pois oferece maior segurança jurídica. 

O laudo de avaliação pode ser usado em diferentes situações, como: acordos e decisões judiciais, partilha de bens, financiamento imobiliário ou na transação de compra e venda, já que o parecer técnico oferece uma base confiável para a negociação.

Quem pode fazer a avaliação de imóveis?

Podem realizar a avaliação de imóveis profissionais das áreas de: engenharia, arquitetura, direito e também o corretor de imóveis especializado no setor

Desses, o corretor e o advogado são os que mais costumam realizar a avaliação, pois são os que costumam ter mais familiaridade com assuntos relacionados ao mercado imobiliário, documentação e legislação.

O corretor de imóveis que deseja atuar na área de avaliação, além de registro no CRECI, precisa ter curso específico, CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) e TTI (Técnico em Transações Imobiliárias).

Ao possuir o CNAI, além de avaliar o imóvel com conhecimentos técnicos adequados, o corretor também está apto a emitir o parecer competente (PTAM).

O PTAM (Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica) possui caráter judicial ou extrajudicial. No caso da avaliação realizada por um corretor sem essa habilitação, você receberá o POCI (Parecer Opinativo de Comercialização Imobiliária), que não é considerada uma avaliação formal. 

Os engenheiros ou arquitetos estão aptos a ofertarem o Laudo Pericial de Avaliação Imobiliária, que deve ser assinado por um profissional com registro no CREA ou no CAU. O documento também tem caráter judicial.

E os imóveis rurais?

Para os imóveis rurais, a exigência é que a avaliação seja feita por um perito regularmente registrado no CREA ou um corretor de imóveis registrado no CRECI e habilitado para realizar avaliações de imóveis rurais.

É importante destacar que a avaliação de imóveis rurais deve seguir as exigências da NBR 14653-3, da ABNT. Nela estão definidas as partes que constituem uma avaliação de imóveis rurais, como:

  • dimensões;

  • exploração (lazer e turismo, agricultura, pecuária, silvicultura, agroindustrial ou misto);

  • terra bruta, nua ou cultivada;

  • benfeitorias (culturas, construções, obras e trabalhos de melhorias de estrada);

  • máquinas e equipamentos fixos ou removíveis;

  • veículos;

  • semoventes;

  • recursos naturais (florestais, hídricos e minerais);

  • frutos (rendas de exploração direta, aluguel, arrendamento e parcerias);

  • direitos (servidões, usufrutos, concessões, comodatos, direitos possessórios etc.).

Quanto custa a avaliação de um imóvel e quem paga por ela?

O valor depende de qual documentação será feita e por quem ela será emitida. Para o PTAM, os corretores habilitados cobram, em média, 1% do valor do imóvel, mas essa taxa pode ser negociada.

Já o Laudo Pericial de Avaliação Imobiliária, assinado por engenheiro ou arquiteto, custa entre R$ 500 a até R$15 mil. Sendo que em alguns casos específicos, o valor pode chegar a até mais de R$ 50 mil.

O pagamento também depende das circunstâncias em que o documento é exigido. Por exemplo, para a liberação do financiamento imobiliário, a tarifa é cobrada pelo banco para realizar a vistoria da propriedade antes de conceder o crédito. O custo é fixado pela instituição financeira.

Necessidade

São várias as situações em que a avaliação de imóvel é necessária. As mais comuns são:

  • em situações de ações judiciais nas quais é necessária a revisão de aluguel, por exemplo, ou em casos de reintegração de posse, inventários e outras demandas;

  • na gestão patrimonial, para atender exigências fiscais em dissoluções de sociedades, fusão de empresas ou liquidação de empresa, a fim de se conhecer adequadamente o ativo permanente imobilizado;

  • nos casos de desapropriação, quando a avaliação é, geralmente, solicitada pelo poder público para a determinação do valor da base tributária;

  • em casos de alienação fiduciária, garantia ou penhora, como uma maneira de garantir que o valor do imóvel corresponde com o acordo firmado;

  • em qualquer outra negociação, de modo a garantir que nenhuma parte saia prejudicada.

Como avaliar um imóvel?

A avaliação de imóveis deve seguir os preceitos estipulados pela NBR 14653 e também pelos critérios estipulados pelo IBAPE.  Existem, inclusive, algumas tabelas de avaliação de imóveis que podem ser seguidas como um guia de orientação. Veja alguns pontos importantes.

Localização

A localização influencia bastante no valor de um imóvel. É preciso avaliar vários pontos referentes ao bairro, como: nível de segurança e criminalidade na região, proximidade com hospitais, escolas, serviços de emergência, etc., saneamento básico, estruturas de lazer, entre outros pontos.

Também é importante avaliar o quão distante o bairro é do centro e como é a acessibilidade, como linhas de ônibus e metrô, vias de fácil acesso, entre outros pontos que ajudam a valorizar o local.

Infraestrutura

A infraestrutura diz respeito tanto à área interna como externa da propriedade. Questões como boa iluminação, pavimentação, acesso à rede de esgoto e água, proximidade com comércios e itens de lazer, entre outros, ajudam a valorizar o imóvel.

Assim como a infraestrutura que ele próprio apresenta (ou o condomínio no qual está inserido), como área de lazer, piscina, churrasqueira, quadras, academia, espaço kids, salão de festas etc.

Se uma residência, por exemplo, possui área de lazer coberta, a valorização do imóvel pode chegar a até 20%, quando comparado com outro, na mesma rua, com metragens semelhantes.

A segurança também pode ser considerada uma parte da infraestrutura, tanto do bairro, como das melhorias no imóvel ou condomínio. Como: câmeras de monitoramento, cerca elétrica, portaria 24 horas, alarmes, entre outros quesitos.

Metragem

Um imóvel maior costuma ter preço mais elevado. Mas isso também depende do valor do m² da região, do estado de conservação, se o imóvel é novo ou antigo e dos demais itens de acabamento.

Além da metragem da construção, é considerado, também, a metragem do terreno, o tamanho da garagem (quantos carros cabem) e as demais áreas. Nos apartamentos, outros espaços úteis podem ser considerados além da área interna, como os cômodos de depósito.

Estado de conservação e acabamentos

Um imóvel mais antigo precisa estar em bom estado de conservação para ter um valor mais alto. Nesse ponto são analisadas várias questões como estado da pintura, dos revestimentos, da fachada, da parte elétrica e hidráulica etc.

Por exemplo, rachaduras, marcas e umidades nas paredes e nos pisos podem indicar infiltrações ou vazamentos, que reduzem o valor geral da propriedade.

A inspeção deve avaliar, ainda:

  • o estado dos vidros e das janelas, que não devem ter trincas, arranhões e nem estar faltando peças;

  • os forros e telhados que precisam estar em condições adequadas, sem telha faltando ou infiltrações;

  • os portões, calçadas, grades e portas e o funcionamento dos elementos adicionais, como os portões eletrônicos ou as câmeras de segurança e alarmes;

  • os ralos, chuveiros, descargas e caixas de energia, bem como os aparelhos eletrônicos e conexões – todos esses devem ser testados durante a avaliação.

Além do estado de conservação, a qualidade dos materiais de acabamentos também influenciam no valor do imóvel. Itens de qualidade superior têm preços mais caro, como porcelanatos, mármores, madeiras e pedras nobres. Assim como a presença de artigos originais, azulejos antigos e bem conservados, portas e janelas em madeira de lei e outros ajudam a valorizar o imóvel.

Se o imóvel passou por reforma recentemente, ele também terá um valor maior.

Instalações

Todas as instalações elétricas e hidráulicas devem estar funcionando corretamente. Além disso, existem alguns “adicionais” que ajudam na valorização, como a presença de aquecedor a gás ou sistema de energia solar, com painéis solares para aquecimento de água ou para geração de energia fotovoltaica.

Documentação

Os documentos relativos ao imóvel também precisam estar em dia, para que ele tenha um bom valor de mercado. Assim, o corretor, ao fazer a análise, deverá avaliar a certidão de ônus reais (emitida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis), débitos referentes a IPTU e outros impostos, gravames de áreas de preservação, entre outras questões.

Por que fazer a avaliação de um imóvel?

Realizar a avaliação de imóveis com um profissional especializado é importantíssimo e capaz de trazer inúmeras vantagens. Como:

  • maior poder de negociação, demonstrando aos possíveis compradores o valor real da propriedade no mercado e ajudando o proprietário a entender até onde ele pode baixar ou subir o preço;

  • compreensão do valor patrimonial da família, fundamental para a confecção do testamento, divisão da herança ou para o pagamento de tributos, como o Imposto de Renda;

  • adequação do imóvel às legislações, pois alguns impostos como IPTU e ITBI são cobrados a partir do valor do imóvel, e nem sempre a avaliação do governo corresponde à realidade, o que faz com que você pague mais imposto do que deveria;

  • contratação de seguro, já que o valor da apólice é baseado no preço real do imóvel;

  • garantia para a aquisição de outro bem, por exemplo por meio do financiamento ou empréstimos em que a propriedade entrará como garantia;

  • decisões judiciais, como a partilha de bens em caso de espólio ou de divórcio.

Conte com a Jorge Paiva Imóveis

Já deu para perceber que a avaliação de imóveis é um assunto bastante importante e que deve ser feito apenas por corretores especializados e habilitados para tal, não é mesmo?

A Jorge Paiva Imóveis é especialista em avaliação de imóveis, com corretores habilitados e acostumados a realizar esse processo, tanto para imóveis urbanos como rurais.

Então, se você precisa de um laudo de avaliação de imóveis ou de uma assessoria nesse quesito, entre em contato com nosso time de especialistas!

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