Avaliação de imóveis: o que é e como fazer?

Jorge Paiva

21/10/2020

Durante o processo de compra e venda e até em um financiamento, existe uma etapa importantíssima: a avaliação de imóveis. É ela que define exatamente o valor de determinado imóvel perante o mercado imobiliário.

Este documento conta com o parecer de um técnico de avaliação mercadológica, constando todas as particularidades do imóvel em questão e demais análises que foram realizadas até se chegar a determinado valor. Quer entender melhor? Continue conosco!

O que é avaliação de um imóvel?

A avaliação de imóveis é um processo que realiza uma análise geral sobre determinada propriedade para entender o seu valor real de mercado.

A partir dessa análise será gerado um laudo de avaliação de imóveis, que é um instrumento jurídico criado de acordo com as normas da ABNT, do Sistema CONFEA-CREA, das Diretrizes IBAPE (Instituto Brasileiro de Perícias) e RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Esse é um instrumento importantíssimo em diferentes operações que envolvam um imóvel, indo muito além da compra e venda, como em processos judiciais, pois oferece maior segurança jurídica.

Quem paga e quanto custa a avaliação de imóveis?

Isso depende muito dos motivos que estão levando à avaliação de imóvel. No caso de liberação de financiamento imobiliário, por exemplo, a tarifa é cobrada pelo banco para realizar a vistoria da propriedade antes de conceder o crédito. O custo é fixado pela instituição financeira.

O valor dependerá de qual documentação está sendo feita e por quem. Afinal, existem duas possibilidades: PTAM e Laudo Pericial de Avaliação Imobiliária.

O PTAM (Pareceres técnicos de avaliação mercadológica) é assinado por um corretor imobiliário com número de CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis) e possui caráter judicial ou extra-judicial. Em geral, é cobrado cerca de 1% do valor do imóvel, mas a taxa pode ser negociada.

Atenção, porque não é qualquer corretor de imóveis que pode realizar esse parecer, apenas o que tem o CNAI e realizou o curso obrigatório. No caso da avaliação de um corretor sem essa habilitação, ele oferecerá um Parecer Opinativo de Comercialização Imobiliária (POCI), que não é uma avaliação formal.

Já o Laudo Pericial de Avaliação Imobiliária é assinado por engenheiro com número de registro no CREA ou por arquiteto com registro no CAU. Ele também possui caráter judicial e o valor cobrado pode variar entre R$ 500 a R$ 15 mil, sendo que em casos específicos pode chegar até a mais de R$ 50 mil.

Usos

O laudo de avaliação pode ser usado em diferentes situações como: acordos e decisões judiciais, partilha de bens, financiamento imobiliário ou na transação de compra e venda, pois o parecer técnico oferecerá uma base confiável para a negociação.

Como a avaliação de imóveis é feita?

Para se chegar ao laudo técnico, são considerados diversos critérios estipulados pela ABNT e pelo IBAPE. Alguns que destacamos são:

·         localização: cidade, bairro e rua onde o imóvel está situado;

·         acabamento: estado de conservação da propriedade se relaciona diretamente ao seu valor, por isso um bom acabamento pode aumentar consideravelmente o preço de determinado imóvel e vice-versa;

·         documentação: documentação em dia e em ordem também são pontos que ajudam a valorizar os imóveis. Caso existam débitos em relação aos impostos, gravames de áreas de preservação e outros pontos, isso tudo poderá prejudicar o valor geral;

·         atividades básicas: o motivo da análise pode acabar afetando sua valorização, como retomada de imóveis com ocupação irregular, entre outros, que geram gastos subsequentes;

·         pintura: o estado da pintura das áreas internas e externas também deve ser avaliado;

·         revestimentos: rachaduras, marcas e umidade podem indicar vazamentos ou infiltrações, reduzindo o valor geral da propriedade;

·         fachada: portões, grades, portas e calçamento precisam estar em bom estado de conservação, bem como a presença e o funcionamento de elementos adicionais, como portões eletrônicos;

·         elétrica e hidráulica: uma inspeção detalhada testará os aparelhos e conexões, além de verificar ralos, chuveiros, descargas e caixa de energia;

·         forros e telhados: precisam estar em boas condições para não depreciar o valor da propriedade;

·         vidros: janelas e portas de vidro também precisam estar em bom estado, sem trincas, arranhões ou falta de peças.

Por que fazer uma avaliação de imóvel?

A avaliação de imóveis oferece uma série de vantagens, como:

·         maior poder de negociação, mostrando aos possíveis compradores o valor real da propriedade no mercado e ajudando o proprietário a entender até onde ele poderá baixar ou subir o preço do imóvel;

·         entendimento do valor patrimonial da família, essencial para confeccionar o testamento, a divisão da herança ou até para o pagamento de impostos (como o Imposto de Renda);

·         adequação do imóvel às legislações, já que alguns impostos como o IPTU e o ITBI são cobrados a partir do valor do imóvel – e nem sempre a avaliação do governo corresponde à realidade, o que pode fazer com que você pague mais imposto do que deveria;

·         contratação de seguro, pois o valor da apólice é baseado no preço real da moradia;

·         garantia para a aquisição de outro bem, por exemplo por meio do financiamento ou de empréstimos em que a propriedade entrará como garantia;

·         decisões judiciais, como partilha de bens em casos de espólio ou de divórcios.

Agora que você já sabe tudo sobre avaliação de imóveis, que tal contratar esse serviço? Entre em contato conosco e saiba como podemos ajudá-lo!

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